Wellbok - well...

[Nstradamus]

Ditt husköp är en jättebra investering, för banken.

 

Tänk såhär. Du har två kolumner, inkomster och utgifter. Vart placerar du ditt hus?

 

Huset genererar inget kalkylerart cashflow och kostar dig massor varje månad, dvs alla parametrar för en investering saknas.

tänk såhär: uttala dig inte när du inte har koll..

[Sunbird88]

tänk såhär: uttala dig inte när du inte har koll..

 

Önskar lycka till med kommande husinvesteringar.

[Nstradamus]

Önskar lycka till med kommande husinvesteringar.

 

Hehe tack men det har gått bra de senaste 14 åren utan lyckönskningar..

[Ola Brandborn]

Hyr av dig själv? Du vet alltså att huset generar X kronor i intäkt varje månad (pengar som du också får in på ditt konto) och betalar tillbaka till dig själv? Du kan inte hyra av dig själv. Däremot kan du kan ju hyra ut ett rum och få in pengar den vägen.

 

Bara för att ett hus kostar mycket pengar så betyder det per automatik inte att det är en investering.

 

 

 

Inte tillräckligt bra på termerna. Utveckla gärna varför jag skall tänka så med min bostadsrätt.

Vet du skillnaden på en utgift, en kostnad och en utbetalning?

 

Du har rätt: Räntan du betalar på lånet till banken är definitivt en kostnad.

Du har tvärfel: Amorteringen på lånet är definitivt ett sparande, och borde komma in i procentberäkningarna på var ni har ert sparande. (En amortering är ingen kostnad, däremot en utgift och en utbetalning. Rent praktiskt flyttar du bara en tillgång från "lönekontot" till en fast tillgång i form av "vägg").

Redigerad 23 Mars , 2016 av Ola Brandborn

[Sunbird88]

Vet du skillnaden på en utgift, en kostnad och en utbetalning?

 

Du har rätt: Räntan du betalar på lånet till banken är definitivt en kostnad.

Du har tvärfel: Amorteringen på lånet är definitivt ett sparande, och borde komma in i procentberäkningarna på var ni har ert sparande.

 

Japp. Jag vet skillnaden.

 

Aldrig påstått att amortering inte är ett sparande. Att "hyra av sig själv" tolka jag som att vederbörande kalkylerar med att bostaden skall gå upp - för det gör den ju alltid - och intalar sig själv att "jag betalar till mig själv nu, värdeökningen täcker". Det är spekulation, inte investering.

 

Absolut inget fel att köpa hus, inte det jag säger.

 

@Nip. Grattis isf om du lyckades träffa botten 2002. Testa att dra av alla kostnader du haft på din investering under 14 år så ser du ju vad du tjänat. Glöm inte vinstskatten.

[Ola Brandborn]

Vet du skillnaden på en utgift, en kostnad och en utbetalning?

Eftersom du säkerligen inte vet, och jag inte har något annat för mig:

 

Du köper en Coca-Cola och dricker upp den. Utgiften är när du tar beslutet att köpa läsken, utbetalnigen är när du betalar för den, och kostnaden är när du dricker den. I praktiskt vardagligt tal kan man säga att allt är samma sak, det sker nästan samtidigt nämligen

 

Nu ringde du i stället upp Cocacolafabriken och beställde en pall Coca-Cola. Utgiften är när samtalet sker (beslutet tas). Utbetalningen kanske är 30 dagar senare när fakturan ska betalas. Men än så länge har du inte haft någon kostnad för CCn, kostnaden uppstår (bit för bit) när du dricker en läskeblask eller när du måste kassera lagret för att datummärkningen gått ut. Medan pallen med läsk står i ditt vardagsrum så ligger den på balansräkningen (den har ett värde) och när du dricker upp en av dom så flyttas den till resultaträkningen (kostnad).

 

Inkomst, Intäkter och Inbetalningar funkar på samma sätt, fast tvärt om. Exempelvis uppstår inbetalningen när du får månadslönen inbetalt på ditt lönekonto, intäkten uppstod månaden inann när du gjorde ditt jobb. Inkomsten kan man i det här lite krystade exemplet låtsas uppstå när någon fick för sig att anställa dig.

[Nstradamus]

Botten 2002? Vad pratar du om? Det har varit en stabil utveckling de senaste 20 åren med en utveckling på 300-500% beroende på var geografiskt du har investerat. De senaste 30 åren är det runt 700-1000%.

[Macroman]

Tänk att du är ett företag: Placerar du huset på balans eller resultaträkningen?

 

I fastighetsbolag bokför man årets värdeförändring i resultaträkningen.

[Ola Brandborn]

I fastighetsbolag bokför man årets värdeförändring i resultaträkningen.

Förändringen, ja.

[Ola Brandborn]

Botten 2002? Vad pratar du om? Det har varit en stabil utveckling de senaste 20 åren med en utveckling på 300-500% beroende på var geografiskt du har investerat. De senaste 30 åren är det runt 700-1000%.

http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?Main=Hela%20riket&LK=9999&Months=99&Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=21316

[Ola Brandborn]

http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?Main=Hela%20riket&LK=9999&Months=99&Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=21316

Sedan anser jag bostadsmarknaden vara i en rejäl bubbla (precis som aktier) som kan brista när som helst, men det förtar inte faktumet att det är en investering. Precis som en samling guldmynt eller frimärkssamlingen. Det är fritt fram att tycka det är en bra eller dålig invstering, men det är en investering.

 

Från wikipedia, mer klart än såhär är det inte:

En investering är en kapitalinsats som förväntas leda till framtida avkastning. Kapitalinsatsen sker ofta som en utgift i pengar, men kan även vara en insats av andra former av resurser. Avkastningen kan antingen komma i form av ökade intäkter eller i form av minskade kostnader.

[Sunbird88]

Botten 2002? Vad pratar du om? Det har varit en stabil utveckling de senaste 20 åren med en utveckling på 300-500% beroende på var geografiskt du har investerat. De senaste 30 åren är det runt 700-1000%.

 

Sry, klantigt uttryck. Enligt scb:s index "småhus för permanentbostad" var prisnivån 91 och 99 i princip densamma. Klantigt att uttrycka 2002 som botten.

 

Tack för klargörande Ola. Dock fortfarande lite oklart hur jag skall applicera det du säger på min bostadsrätt. Jag bör alltså bortse från att den kostar mig massa pengar nu och räkna med att den går upp? Hade jag tur, och den gick upp, bortser jag helt sonika från alla kostnader jag haft under åren?

 

Gör gärna ett exempel om det vi pratar om (hus och br vi bor i) och inte colaburkar. Varför hyr du själv om det är en sån bra investering?

[Ola Brandborn]

Gör gärna ett exempel om det vi pratar om (hus och br vi bor i) och inte colaburkar. Varför hyr du själv om det är en sån bra investering?

Jag tror inte att det är en bra investering. Jag tror att bostadspriserna kommer gå ner. Det har jag förvisso trott i 10-15 år, så jag har historiskt haft jättefel.

 

Andra tror att det är en bra investering.

 

Även om jag trodde det var en bra investering, så kanske jag ville använda pengarna till någon i mitt tycke bättre investering.

 

Återkomme med exemplet, nu måste jag dra hem.

[Sunbird88]

Sedan anser jag bostadsmarknaden vara i en rejäl bubbla (precis som aktier) som kan brista när som helst, men det förtar inte faktumet att det är en investering. Precis som en samling guldmynt eller frimärkssamlingen. Det är fritt fram att tycka det är en bra eller dålig invstering, men det är en investering.

 

Från wikipedia, mer klart än såhär är det inte:

En investering är en kapitalinsats som förväntas leda till framtida avkastning. Kapitalinsatsen sker ofta som en utgift i pengar, men kan även vara en insats av andra former av resurser. Avkastningen kan antingen komma i form av ökade intäkter eller i form av minskade kostnader.

 

Du blandar äpplen och päron i ditt första stycke. Guld, frimärken och aktier köper du en gång och räknar sedan med avkastning på din investering. De kostar dig inget att äga.

[Ola Brandborn]

Tack för klargörande Ola. Dock fortfarande lite oklart hur jag skall applicera det du säger på min bostadsrätt. Jag bör alltså bortse från att den kostar mig massa pengar nu och räkna med att den går upp? Hade jag tur, och den gick upp, bortser jag helt sonika från alla kostnader jag haft under åren?

 

Gör gärna ett exempel om det vi pratar om (hus och br vi bor i) och inte colaburkar. Varför hyr du själv om det är en sån bra investering?

Nu drar jag lite siffror ur röven bara för att förtydliga argumentationen. Räkna korrekt får någon annan göra.

 

Du hyr din bostad. Din hyra, din månatliga utbetalning, är på 6000 kr i månaden. Din månadskostnad är ergo också på 6000 kr (eller en dagskostnad på 200 kr om man känner för det synsättet).

 

Nu ledsnar du emellertid på ditt boende, och köper en bostadsrätt i stället. Utgiften på 2 millar uppstår när du tecknar köpeavtalet. För att finansiera denna utgift så omfördelar du lite tillgångar du har i aktier till kontanter, som du investerar i bostaden i stället för på vp-kontot. Detta var på 200.000 kr. Resterande del lånar du av banken (1.8 millar).

 

Din månatliga utbetalning (*) blir nu 8000 kr, uppdelat på:

Avbetalning på lånet, amortering: 3000 kr.

Ränta på lånet: 4000 kr.

Avgift till bostadsrättsföreningen: 1000 kr.

 

Så din månatliga utbetalning har gått upp med 2000 kr från hyresnivån på 6000 till numera 8000 kr. Men din månadskostnad har gått ner! Din månadskostnad är nämligen bara 4000 kr (ränta) plus 1000 kr (avgift), medan din amortering är ett sparande ((åter)investering). Utbetalningen <> kostnaden

 

Din investering på 200.000 har ergo gett dig en avkastning i form av minskade kostnader (men temporärt ökade utgifter, tills din amortering gjort att räntan blivit lägre).

 

(*) många skriver här månadskostnad vilket är toktiltande, för det är fel.

Redigerad 23 Mars , 2016 av Ola Brandborn

[Ola Brandborn]

Du blandar äpplen och päron i ditt första stycke. Guld, frimärken och aktier köper du en gång och räknar sedan med avkastning på din investering. De kostar dig inget att äga.

 

Nix, det är samma sak.

 

Kostnaden jag har för att äga frimärkssamlingen är alternativkostnaden att jag kunde använt pengarna till en bättre lyckad placering. De kostar mig något att äga (alternativkostnaden)

 

Kostnaden som till exempel Opteron har för att äga sina Starbreezeaktier är räntan på lånet han tagit för att köpa dom (jag har för mig att han är fullbelånad på dessa, kan dock ha blandat ihop med nån annan, i så fall ber jag om ursäkt). Det kostar honom något att äga (räntan)

 

Kostnaden du har för huset måste jämföras med alternativkostnaden (hotell, hyresrätt, eller sjukhusräkningen för att du förfryser dig för att du tältar ute vintertid).

 

Du skriver hela tiden kostnad när du menar utbetalning, särskilj på dessa begrepp så blir det klarare.

[Barf]

I fastighetsbolag bokför man årets värdeförändring i resultaträkningen.

 

e detta verkligen sant? för isf, hur beräknar man värdeförändringen? jag var av uppfattningen att fastigheten skrivs av med en viss procent varje år; att den skulle öka i värde känns inte som god redovisningssed på nåt sätt ...

[Barf]

Sry, klantigt uttryck. Enligt scb:s index "småhus för permanentbostad" var prisnivån 91 och 99 i princip densamma. Klantigt att uttrycka 2002 som botten.

 

Tack för klargörande Ola. Dock fortfarande lite oklart hur jag skall applicera det du säger på min bostadsrätt. Jag bör alltså bortse från att den kostar mig massa pengar nu och räkna med att den går upp? Hade jag tur, och den gick upp, bortser jag helt sonika från alla kostnader jag haft under åren?

 

Gör gärna ett exempel om det vi pratar om (hus och br vi bor i) och inte colaburkar. Varför hyr du själv om det är en sån bra investering?

 

nej, du bör helt sonika föra upp din BR på balansräkningen (å den skuld du häftar till köpet givetvis). att konstatera att det endast är en kostnad hänförlig till din resultaträkning (som är att skilja från en balans) e galet ...

[jello]

e detta verkligen sant? för isf, hur beräknar man värdeförändringen? jag var av uppfattningen att fastigheten skrivs av med en viss procent varje år; att den skulle öka i värde känns inte som god redovisningssed på nåt sätt ...

Ja, men det beror på vilken redovisningsstandard som man använder. Den vanligast förekommande i Europa (IFRS) har "fair value" som standard, det vill säga att man marknadsvärderar fastigheter*. Exakt hur marknadsvärderingen går till vet jag faktiskt inte, men antar det är ungefär samma tillvägagångssätt som husmäklare använder sig av, det vill säga försäljningspriser på jämförbara objekt.

 

Fastighetsbolag använder givetvis helst fair value när priserna går upp eftersom deras räntekostnader och låneutrymme kommer att påverkas till det bättre av marknadsvärdering. Sannolikt också aktiens pris om det rör sig om ett noterat bolag. I denna marknadsvärdering antas givetvis värdeförluster i form av slitage som inte repareras ingå implicit. Om det sedan gör det i verkligheten är väl en öppen fråga.

 

GAAP som är den rådande standarden i USA föreskriver däremot historisk kostnad på balansräkningen, vilket har andra fördelar och nackdelar.

 

* Man får lova att göra annorlunda, bolag som inte primärt sysslar med fastighetsförvaltning struntar ofta i att marknadsvärdera exempelvis sina lagerlokaler, utan kör då på införskaffningskostnad minus avskrivningar, oftast över 50-100 år.

 

 

tl; dr:

 

fair value: resultaträkningen "ljuger", balansräkningen talar sanning.

 

införskaffningskostnad minus avskrivningar: balansräkningen "ljuger", resultaträkningen talar sanning.

Redigerad 23 Mars , 2016 av jello

[tetris]

Man brukar skilja mellan småhus och bostadsrätter och kommersiella fastigheter.

 

Småhus och bostadsrätter brukar man precis som jello nämnde värdera med hjälp av ortsprismodellen.

 

Medan kommersiella fastigheter värderas oftast med vad man kallar kassaflödesmodellen. http://datscha.se/att-tanka-pa-vid-fastighetsvardering/att-tanka-pa-vid-fastighetsvardering.aspx

[Nstradamus]

Vilket dribblande det blev av detta då..

Jag hoppades att Trillske skulle förklara hur han menade med att fastigheter var en horribel investering men det verkar som det fanns lite substans bakom de synpunkterna. Såhär menar jag iaf:

 

Att investera i aktier eller fastigheter har ganska likvärdig avkastning på lång sikt men den stora fördelen med fastigheter är att man kan belåna investeringen upp till 75% med låg ränta. Detta medför att du får grym hävstång på det investerade egna kapitalet.

 

Tänk såhär: I första försöket köper du en lya för 1 000 000kr och ett år senare har värdet ökat med 50 000kr. Du har då haft en avkastning på 5%.

I andra försöket köper du samma lya för 1 mille men du fullbelånar till 75% av värdet till 1,5% ränta. Efter ett år har du då

(50000-11500)/250000=15,5% avkastning

 

Det är väldigt enkelt att räkna på förväntad avkastning och risker i fastigheten.

 

Med fastigheter får man en regelbunden direktavkastning i slutet av varje månad då hyrorna trillar in medan man med aktier kan få utdelning en gång per år.I fastigheter har du då en direktavkastning på 5% och en värdetillväxt på 5%

 

Man kan utnyttja övervärdet i det ökade fastighetsvärdet till handpenning i nästa fastighetsinvestering.

 

Med detta menar jag inte att man ska lägga alla äggen i en hyresfastighet men det är fortfarande historiskt sett en grym investering

[Macroman]

Förändringen, ja.

 

Yes och hela marknadsvärdet i BR såklart.

[Macroman]

e detta verkligen sant? för isf, hur beräknar man värdeförändringen? jag var av uppfattningen att fastigheten skrivs av med en viss procent varje år; att den skulle öka i värde känns inte som god redovisningssed på nåt sätt ...

 

Helt sant. Man går in och värderar fastigheterna flera ggr per år (varje kvartal). Visserligen lite schablonmässigt och inte alla fastigheter varje kvartal men dock. Det infördes efter fastighetskraschen i början på 90-talet då det köptes kommersiella fastigheter som belånades hejvilt. När markandsvärdet sen kraschade visade det sig att det verkliga värdet var långt under belåningen på fastigheten. Blir bättre framförhållning med detta system med kontinuerlig värdering av beståndet iaf.

[Trillske]

Eller så har Trillske dels ett liv, dels har jag bara skummat diskussionen och ändå sett att poängerna framkom. Ogillar debatt-tekniker som går ut på att den som sitter och f5:ar ska vinna kompetenspoäng.

 

Enkelt scenario: vi har fått en klumpsumma pengar att lägga i något så att vi får avkastning. Vi får välja att stoppa det i aktier eller i en fastighet vi ska bo i. Det andra alternativet utgör då alternativlostnaden.

 

- Vi kan antingen säga att vi inte vet något om något alls och slänga en tärning. Eller så kan vi kolla på historik. Historik kommer tala om att aktiemarknaden är bättre. Att Sverige just nu har en befolkning som är precis lika blåsta som befolkningar varit varenda gång en marknad någonsin överskjutit ändrar inte detta.

- På aktiemarknaden kan du optimera din portfölj. Det är ganska stor skillnad mot att lägga alla pengar på samma sak.

- Aktier kan du sälja i en händvändning, dvs du kan agera på aktuell information. Det är ganska stor skillnad mot en fastighet.

- Du kan köpa vilka aktier som helst. Fastighetsalternativen är däremot extremt begränsade till platser där du vill/kan bo.

 

Jag skulle kunna fortsätta men eftersom vi redan i premissen har att aktier historiskt ger bättre avkastning känns det overkill. Om du sedan kommer på en enda fin karaktäristik i fastigheters favör så låt höra. Det är inte en lätt uppgift.

 

Så kommer vi då till det där att man vid fastighetsinvestering kan använda fastigheten som säkerhet. Smaka på denna: "jo alltså, jag tänkte göra en lite tveksam investering för jag får låna asmycket pengar till det!".

 

Som sagt, vill man komma fram till att fastighetsköp är bra så är det en dålig idé att jämföra det med att tex köpa aktier. Olas första post var dock sparande, och självklart är amortering ett ganska direkt sparande.

 

(Notera att det såklart finns scenarion där fastigheter blir en mer generell gångbar investering, men nu pratar vi Svensson-köp och inte miljardärer eller företag).

[Trillske]

Jag tror att om du vrider och vänder lite på detta hittar du väldigt sällan fler saker än dessa som gör köp till ett bra privat alternativ:

- Du har tänkt (planerar) bo väldigt länge, kanske rent av aldrig flytta eller flytta kring pensionen.

- Alternativ saknas eller är horribla (ganska relevant här idag)

 

Notera tex att det första inte handlar om att köpa och sälja en värdebärare utan om att minska löpande utgifter (du tar över risken, vilket är bra för att du är långsiktig d.v.s. risken kostar mindre), och det andra är en squeeze. Dvs det har inget bra investering att göra. Säg gärna till om du hittar någon annan bra anledning.

 

Eftersom vi befinner oss i en kaotisk del av en marknadscykel finns det idag gott om svenskar som "investerar" med maximal hävstång för att de ska bo på en ort 1-2 år. Facit finns såklart inte, men underlaget vi har säger att det är ett dumt sätt att hantera pengar.

Redigerad 24 Mars , 2016 av Trillske