Juridiskt kunniga sökes ang. lägenhetstvist

[cOP]

Har blivit en jävla soppa här och jag skulle vilja ha råd av er som är insatta i juridik. Tar det från början.

 

Bor i andra hand sedan 1e juni. Har kontrakt till 1e juni i år. Vi har skrivit något standard 2a handskontrakt som hyresvärden för fastigheten godkänt. Avtalet säger dock inget särskilt om uppsägningstid.

 

Helgen innan påsk hade jag fest. På söndagen kommer en granne upp och klagar. Hon säger att det varit mycket liv, hon har hört musik och spring i trappuppgången och någon ska ha flyttat hennes cykel som står längst ner i trapphuset. Hon tänker ringa värden.

 

Senare i veckan ringer han som har 1a hands kontraktet och säger att hyresvärden vill vräka mig. Till slut kommer vi överrens om att vi ska ha ett möte med hyresvärden men eftersom det är påsk skjuts det upp.

 

Idag tar 1a handskontraktsinnehavaren åter kontakt med mig och berättar att beslut från innan påsk står. Värden vill ha ut mig och jag har på mig till månadsskiftet att flytta (nu på tisdag). 1a handskontraktsinnehavaren hälsar att värden inte har något att säga till mig utan tycker att allt är sagt genom honom.

 

Jag har bott i lägenheten ganska exakt 10 månader. Ingen granne har pratat direkt med mig om störningar tidigare. Hyresvärden har jag överhuvudtaget inte varit i kontakt med och hon har inte heller sökt mig nu får att meddela detta.

 

Har läst hyreslagen själv och där står ju nått i stil med att kontraktet är förverkat vid speciellt allvarliga störningar. Är 1 grannklagomål som nått fram till mig på 10 månader verkligen förenligt med detta? Den nämnda kvällen var varken störningsjour, polis eller liknande kallade till platsen. Det enda som finns är ett grannklagomål så vitt jag vet.

 

Det känns som jag blir överkörd här...

[Zhazam]

Hyresnämnden är den instans som avgör hyrestvister. Vägra flytta och be hyresnämnden i ditt län att avgöra detta. Så länge avgörandet ligger hos hyresnämnden har du under alla omständigheter rätt att bo kvar.

 

Det finns minst en hyresnämnd i ditt län...adressen får du leta själv. Ring kommun eller länsstyrelse eller konsumentombudsmannen för att få tag på hyresnämnden om du inte hittar!

 

MVH

 

Zhazam (Jurist....dock inte med hyresrätt som specialitet)

[FreePlopp]

Hyresnämnden är den instans som avgör hyrestvister. Vägra flytta och be hyresnämnden i ditt län att avgöra detta. Så länge avgörandet ligger hos hyresnämnden har du under alla omständigheter rätt att bo kvar.

 

Det finns minst en hyresnämnd i ditt län...adressen får du leta själv. Ring kommun eller länsstyrelse eller konsumentombudsmannen för att få tag på hyresnämnden om du inte hittar!

 

MVH

 

Zhazam (Jurist....dock inte med hyresrätt som specialitet)

 

Det är nog som sagt det enda rätta. Min polare hade nästan exakt samma problem. Han ringde HN och förklarade sin situation, HN tog i sin tur kontakt med hyresvärden, som i sin tur ringde 1a handskontraktören och bad om att denne skulle meddela detta till min polare. Han vågade inte ens ringa själv. Bastards!

 

OT: Välkommen Zhazam! Vore coolt om du kunde ha "Jurist...dock inte med hyresrätt som specialitet." som citat efter varje inlägg här på PF. (Jag är lite skadad. )

[greywolf]

Vilken feg jävel.ring och skäll ut henne efter noter var särskilt tydlig med att tala om för henne vilken feg liten skit hon är inte som inte ens kan ta upp det här med dig personligen eftersom det faktiskt är du som bor här.

Sedan ska du se att allt känns mycket bättre även om du måste flytta.

[Klyka]

Vet inte vad som gäller vid andrahandshyra, men det är möjligt att man har sämre skydd. Om så inte är fallet så har du dock rätt i att det verkar alltför knapphändigt för att du ska kunna vräkas.

 

Hur som haver, du har besittningsrätt och det föregående talare sagt om HN är bra råd.

[wigren]

2-hands kontrakt fungerar som så:

Förstahandshyresgästen har en avtalsrättslig relation till hyresvärden. Andrahandshyresgästen i sin tur har en avtalsrättslig relation till förstahandshyresgästen. Mao kan den som hyr i andra hand inte ha någon form av krav eller anspråk på hyresvärden. Däremot har han ju krav och ett avtal till förstahandshyresgästen. Jag skulle därmed inte kunna tänka mig att förstahandshyresgästen kan vräka dig om du inte missköter dig (typ JB 12:25 som jag tar upp längre ner). Hyresvärden har ju ingen avtalsrelation till dig så jag kan inte heller se hur han kan vräka dig personligen utan att först vräka förstahandshyresgästen.

Om den som hyr ut i första hand däremot skulle förlora sin rätt till lägenheten (tex pga av att man stör de andra hyresgästerna, JB 12:25) så förlorar även andrahandshyresgästen sin rätt. Så vräker hyresvärden din avtalspart så förlorar även du rätten till lägenheten.

 

Har då din hyresvärd rätt att vräka förstahandsgästen?

För att en hyresvärd ska kunna vräka en hyresgäst så måste han dels ha skäl till detta, dels följa en visst lagstadgat ordning.

 

Reglerna finns i JB 12:25 (i den så kallade allmänna hänsynsregeln).

Hyresgästens förpliktelser är att inte utsätta omgivningen för "störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan" eller annars försämra bostadsmiljön i den omfattning att det inte "skäligen bör tålas". Jag skulle väl gissa att en rätt vild fest kan omfattas av detta.

Om det nu förekommer störningar i boendet så måste hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Om störningarna sedan fortsätter kan hyresgästens rätt förverkligas (JB 12:42 1 st. p 6 samt 3 st.) Han kan mao inte säga upp hyresgästen direkt utan att ha gett den en tillsägelse.

 

Hyresvärden har däremot rätt att säga upp avtalet för förverkande direkt om det är särskilt allvarliga störningar i boendet (JB 12:25 st. 3) Detta känns dock inte som fallet nu eftersom det endast varit ljud, musik och spring etc. Det krävs typ oprovocerad misshandel av en grannes gäst etc för att detta ska förverkligas.

 

Vad ger detta oss då? Hyresvärden kan inte säga upp dig utan måste säga upp förstahandshyresgästen (som du hyr av). Han måste dessutom innan han säger upp honom ge honom en varning så "du kan sluta upp att störa omgivningen". Först då har han rätt att säga upp förstahandshyresgästen. Hyresvärden har mao, under inga omständigheter, rätt att säga upp dig personligen.

 

 

(sen kan jag väl tillägga att det var ett tag sen jag höll på med det här på juristutbildningen, jag kan mao ha missat någon paragraf eller aspekt, någon som är mer kunnig får gärna rätta till ev. felaktigheter. Men jag tror detta ska vara det som gäller.)

[Klyka]

Jag skulle därmed inte kunna tänka mig att förstahandshyresgästen kan vräka dig om du inte missköter dig (typ JB 12:25 som jag tar upp längre ner).

 

Hmm, förvisso har inte andrahandshyresgästen och värden något avtalsförhållande, men värden har ju gett samtycke till andrahandsuthyrningen. Detta samtycke borde värden kunna återkalla, vilket skulle innebära att förstahandshyrestagaren skulle bli förpliktigad att göra sig av med andrahandshyrestagaren. Om så inte sker, torde förstahandshyrestagaren kunna vräkas efter maning till rättelse, varvid även andrahandshyrestagaren förlorar sin rätt.

 

Bara en tanke. Vad tros?

[wigren]

För att förstahandshyrestagaren ska kunna vräka andrahandshyrestagaren tror jag det krävs att han använder sig av 12:25 (att andrahandshyrestagare stör omgivningen, att förstahandshyrestagaren ger honom en varning och sen kan han vräka honom - om detta är jag dock mycket osäker. Kanske bättre att låta någon annan svara klart på detta).

 

Det som kan ske i fallet är som du säger, att värden utövar påtryckning på förstahandshyrestagaren; att han måste få tyst på andrahandshyrestagaren annars blir han själv vräkt. Och detta får han ju göra och man kan väl se det som en sådan varning som krävs innan han kan vräka. Men om nu andrahandshyrestagaren håller tyst i framtiden och inga fler klagomål förs så kan ju inte värden vräka förstahandshyrestagaren.

 

En fråga jag inte har koll på är det du säger, om han drar tillbaka sitt samtycke till andrahandsuthyrning. Får han verkligen göra det hur som helst? Det låter lite märkligt faktiskt. Vill inte hyresvärden ge sitt samtycke kan man begära det av hyresnämnden (JB 12:40).

[Klyka]

En fråga jag inte har koll på är det du säger, om han drar tillbaka sitt samtycke till andrahandsuthyrning. Får han verkligen göra det hur som helst? Det låter lite märkligt faktiskt. Vill inte hyresvärden ge sitt samtycke kan man begära det av hyresnämnden (JB 12:40).

 

Mm, det känns ju som ett bra argument för att tillbakadragande inte är ett medel som står värden till buds. Men jag vet inte heller.

 

Spontant tror jag iaf att andrahandshyrestagarens rätt gentemot förstahandshyrestagaren är svagare än förstahandshyrestagarens rätt gentemot värden. Men alla friskrivningar gäller som vanligt på den punkten också. Mest bara en känsla...

[wigren]

Spontant tror jag iaf att andrahandshyrestagarens rätt gentemot förstahandshyrestagaren är svagare än förstahandshyrestagarens rätt gentemot värden. Men alla friskrivningar gäller som vanligt på den punkten också. Mest bara en känsla...

 

Visst är andrahandshyrestagaren en svagare part. Tror dock det mer handlar om att den inte har full kontroll över allt. Den kan ju inte kontrollera tex om förstahandshyrestagaren inte betalar hyran i tid, om denne säger upp kontraktet, om förstahandshyrestagaren förlorar sin rätt till lägenheten så gör ju andrahandshyrestagaren oftast det direkt också (finns vissa undantag gällande dessa saker, ibland kan värden bli bunden av ett slags konkludent godkännande, sker dock inte jätte ofta).

Men andrahandshyrestagaren har väl samma rättigheter enligt sitt kontrakt som förstahandshyrestagaren har i sitt. Han har dock inte samma möjligheter att verkligen kontrollera så han kan behålla det.

 

 

Btw, ju mer jag tänker på det. Det låter jätte märkligt om en värden bara sådär kan dra tillbaka sitt godkännande. Har han tillåtit det så måste han stå för det. Han måste nog försöka få bort hyresgästerna på vanlig väg, genom tex 12:25...